정부가 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 계약 완료까지 기한 여유를 두겠다고 밝혔습니다. 이는 징벌적 과세를 통해 매물 출회를 압박하여 부동산 가격을 하향 안정화하겠다는 정부의 명분을 반영한 조치입니다. 하지만 시장 경제의 메커니즘을 고려하면, 이러한 규제 중심의 논리는 자산의 이동성을 차단하여 장기적인 가격 상승을 부추기는 역설적 결과를 초래할 가능성이 큽니다.
자유시장경제에서 가격 안정은 규제가 아닌 ‘자발적 공급’이 원활할 때 달성됩니다. 그러나 82.5%에 달하는 중과세율은 다주택자들에게 매각이 아닌 ‘보유’ 혹은 ‘증여’라는 선택지를 강요합니다. 국가가 자산 가치의 대부분을 환수하겠다고 선언하는 상황에서 공급이 늘어날 것이라는 기대는 시장의 인센티브 구조를 오독한 결과입니다.
최대 82.5%의 징벌과 공급의 사막화
다주택 양도세 중과세율은 다음과 같습니다.
| 구분 | 1주택 (비과세 제외) | 2주택자 (중과) | 3주택 이상 (중과) |
| 적용 세율 | 기본 세율 (6~45%) | 기본 + 20%p | 기본 + 30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 (최대 30% 또는 80%) | 제외 (0%) | 제외 (0%) |
| 최고 실효세율 | 49.5% | 71.5% | 82.5% |
과도한 양도세 부과는 자산 보유자가 최적의 자산 배분을 포기하고 현 상태를 유지하게 만드는 ‘동결 효과(Lock-in Effect)’를 유발합니다. 매매 차익의 80% 이상이 세금으로 증발한다면, 다주택자는 자산을 시장에 내놓기보다 다음 규제 완화 시점까지 무기한 보유를 이어가거나 증여를 통해 자산을 고착화합니다.
이러한 선택은 시장 내 ‘기존 주택 공급’을 급격히 감소시켜 자산의 희소성을 인위적으로 높이는 결과를 낳습니다. 수요는 실거주 선호 지역으로 쏠리는데 세금 장벽이 공급의 물길을 막아버리니, 가격은 수급 불균형에 의해 하향 안정화가 아닌 상향 압력을 받을 수밖에 없습니다. 문제는 정부가 가격 안정을 위해 공급의 물길을 막아놓는 정책적 모순을 반복하고 있다는 점입니다.
비용 전가와 가격 하방 경직성의 실체
시장 경제 원리에서 세금은 단순한 징벌이 아니라 ‘비용’으로 취급됩니다. 중과세 부활 이후 매도를 결심하는 공급자들은 자신이 부담해야 할 막대한 조세 비용을 매매 가격에 전가하려 시도하게 됩니다. 이는 시장 전반의 호가를 높게 형성시켜 가격이 일정 수준 이하로 떨어지지 않는 하방 경직성을 강화합니다.
세제는 자원 배분을 왜곡하지 않는 범위 내에서 설계되어야 하는 ‘중립성’이 생명입니다. 하지만 현재의 중과세 체제는 특정 자산군에 대한 징벌을 목적으로 운용되며 시장의 인센티브 구조를 왜곡하고 있습니다. 자본이 생산적인 곳으로 흐르지 못하게 막는 인위적인 장벽은 결국 국가 전체의 자본 효율성을 저해하는 보이지 않는 비용을 발생시킵니다.
| 구분 | 시장 자율 모델 (정상화) | 규제 개입 모델 (현행 정책) | 시장의 필연적 결과 |
| 자산 이동성 | 낮은 거래 비용으로 매물 순환 원활 | 82.5% 세금 장벽으로 이동 중단 | 공급 감소에 따른 가격 지지 |
| 가격 결정 | 수급 균형에 따른 하향 안정 가능 | 조세 비용 전가로 인한 호가 상승 | 가격 하방 경직성 강화 |
| 보유 형태 | 시장 상황에 따른 합리적 매도 | 증여 및 장기 보유로의 고착화 | 유동성 고갈 및 희소성 증대 |
수급 법칙이 증명하는 시장의 진실
정부의 이번 조치는 부동산 안정이라는 명분으로 시장을 규제하는 것입니다. 그러나 시장은 정부의 의도대로 움직이지 않습니다. 오히려 이러한 규제는 시장을 더욱 왜곡시킵니다. 인센티브가 사라진 곳에서 공급은 멈추고, 멈춰버린 공급은 필연적으로 가격 상승이라는 청구서를 독자 여러분에게 내밀 것입니다.
전략적 자산가라면 이제 정책의 문구보다 그 이면에 숨은 시장의 수급 법칙을 읽어야 합니다. 국가가 자본의 흐름을 막으려 할 때 생겨나는 ‘자산의 희소성’을 이해하고, 왜곡된 시장 환경 속에서도 내 자산의 통제권을 잃지 않는 기민한 재정 설계가 필요합니다. 시장의 원리는 일시적으로 굴절될 수는 있어도 결코 소멸하지 않는다는 사실을 기억하십시오.
시장의 신호를 신뢰하십시오
자본주의 시스템에서 제도는 예측 가능해야 하며, 시장은 인센티브에 반응합니다. 최대 82.5%라는 실효세율이 상수로 존재하는 한, 정부가 제시하는 어떠한 ‘기한의 유예’도 본질적인 공급 문제를 해결할 수 없습니다.
우리는 이제 정부의 시혜성 대책에 의존하기보다 자본의 생존 본능을 신뢰해야 합니다. 국가의 개입이 시장을 비틀수록 자산의 가치는 오히려 ‘희소성’이라는 옷을 입고 더욱 단단해집니다. 이 왜곡된 질서 속에서 살아남는 유일한 방법은 규제가 만든 틈새를 읽어내는 통찰력뿐입니다.